Donner une propriété immobilière à ses enfants est une façon d’anticiper sa succession. Procéder à une donation permet de protéger son patrimoine et les droits de ses descendants. Il existe plusieurs manières de le faire, chaque méthode a ses particularités, tant sur le plan juridique que fiscal. Découvrez différentes façons de transmettre un bien immobilier à ses enfants pour trouver la solution adaptée.
La donation
Dans la majorité des cas, la transmission d’un bien immobilier d’un parent à un héritier se réalise au décès du premier. Cependant, il est possible d’opérer la transmission de son vivant. C’est pourquoi ces quelques conseils pour donner un logement à ses enfants sont utiles.
La donation est la solution juridique la plus simple à mettre en place. C’est un acte par lequel la personne, à savoir le parent, transmet de son vivant et gratuitement la propriété d’un bien à une autre personne, c’est-à-dire son enfant. La donation est un acte irrévocable. Une fois le bien transmis au bénéficiaire, l’acte devient définitif et il n’y aura aucun recours capable de remettre les situations en cause. Le donateur doit être certain de sa décision avant de procéder à une donation.
L’avantage de la donation est que l’enfant produit d’un abattement fiscal de 100 000 euros par parent soit normalement 200 000 euros sur une période de 15 ans. Si deux parents donnent une propriété d’une valeur de 400 000 euros à deux enfants, aucun droit de mutation ne sera appliqué.
La donation-partage
La donation simple peut engendrer des difficultés au moment du décès des donateurs. Le notaire est tenu de vérifier que la donation a été réalisée dans le respect des parts obligatoires prévues par la loi. Lors de la réévaluation des biens transmis, un nouveau partage peut être nécessaire. Pour éviter cette situation, il est préférable de mettre directement en place une donation-partage. Réalisée chez le notaire, elle consiste à rédiger un acte unique de partage avec l’ensemble des héritiers. Ainsi, il n’y aura plus de réévaluation des biens au décès des donateurs.
La donation-partage apporte les mêmes avantages fiscaux que la donation simple. Les enfants profitent d’un abattement fiscal correspondant à 100 000 euros par parent, renouvelable tous les 15 ans. Cette option est la mieux conseillée pour transmettre un patrimoine important à plusieurs enfants, car elle permet de prévenir les conflits au moment de la succession. Comme la valeur des biens est figée au jour de la donation, certains enfants risquent d’être lésés par rapport à d’autres en cas de dévalorisation.
La donation avec réserve d’usufruit
La donation de toute la propriété d’un bien immobilier à son enfant implique que ce dernier a le droit de disposer du bien, de l’utiliser et d’en récolter les revenus. Comme la donation est définitive, le parent ne pourront plus profiter du bien transmis, ce qui peut se révéler difficile au moment de la retraite. En alternative, on peut envisager la donation avec réserve d’usufruit. Cela signifie que le donateur transmet le droit de propriété à l’enfant, mais qu’il se réserve le droit d’occuper le logement ou de le louer. En revanche, en tant qu’usufruitier, il n’a pas le droit de mettre le bien en vente sans le consentement de l’enfant. Ce dernier reste nu-propriétaire jusqu’au décès du donateur, sans frais supplémentaires.
Selon la loi, l’entretien du bien et le paiement, des charges fiscales incombent à l’usufruitier, tandis que la réalisation des travaux d’aménagement et de réparation lourds appartient au nu-propriétaire.
La création d’une société civile immobilière
La création d’une société civile immobilière est la manière la plus pratique de partager son patrimoine entre ses enfants. Cette solution consiste à transférer la propriété des biens immobiliers vers une SCI afin de les dématérialiser en parts sociales. Dans la pratique, il s’avère beaucoup plus simple de diviser des parts sociales qu’une maison. Et en cas de valorisation ou de dévalorisation des biens, tous les héritiers sont logés à la même enseigne. La transmission des parts reste gratuite dans la limite de 100 000 euros par enfant par parent tous les 15 ans.
La SCI permet de prévenir les désaccords relatifs à une propriété en indivision. La société ne peut être dissoute que par la vente des biens et cela requiert l’accord de tous les associés. Néanmoins, une SCI implique une assez lourde gestion.
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